戸田市マンションプロジェクト

【本プロジェクトの立地環境】   第13号ファンドは、北をさいたま市南区、南は東京都板橋区、北区と荒川を隔てて接する戸田市のマンション物件となります。 埼京線経由で東京都心部から2０km圏に位置し、東京都心部で働くファミリー世帯を中心にベッドタウンとしての人気のある地域であります。 道路アクセスに関しては、戸田市中心に位置する東京外環自動車道のジャンクションから東京中心部及び関越自動車道、東名への直結工事が進展するなど、東京外環地区においても利便性の高いが地域です。    このことは、人口構成など生活水準の数値においても顕著な動きを示しております。

⓵人口増加率：2015年-2022年人の口増加率は18.5%を記録しており、コロナ禍における（４年12月）直近データでも埼玉県全体では５カ月連続人口が減少する中、戸田市が増加人数、増加率とも最も高い地区となっております。 ⓶平均年齢：2022年「埼玉県町（丁）字別人口調査」では、戸田市の平均年齢は41.7歳となり、27年連続で戸田市は埼玉県で最も若い市町村となっています。 ⓷平均年収：2021年調査（ハローワークデータ）平均年収は378万円。埼玉県市町村では ４位。隣接近隣の東京都北区、江戸川区、板橋区、葛飾区、足立区を超える水準なってお ります。 かる立地状況などから、13号ファンドでは、東京圏においてトップクラスのポテンシャルを内包する地域である戸田市のマンションプロジェクトを取り上げることとしました。  

【本プロジェクトの対象物件】 （１）対象物件(価格調査報告)

※上表の積算価格評価（4.51億円）は不動産鑑定士の調査価格。 ※不動産評価サービス「T」の土地のみの算定価格は4.03億円（第１:1.97億円・第2.06億円） 

（２）収益状況

（３）本ファンドの運用形態は以下となります。

【運用期間】 現行入居率は60%（25室÷42室）年額賃料収入は23,034,000円とな ります。本ファンドの運用期間は１年です。
【クロージング】

(1)転売時の予定売却価格は3.75億円。前述の調査報告での土地建物積算価格査定は4億5万円であることから、リスク管理面でも取り組み易い水準と思われます。また、現況収益ベースでグロス利回り6.14%となり、短期1年での転売も選択可能となる運用形態を採用いたしております。
(2)また、本物件の立地環境に加えて、現在では希少となる接道２方向の600坪に亘る底地の有効活用を目的に対象物件の改修・改築を通してバリューアップを検討するニーズも高いものと想定されます。
(3)このケースでは、改修、改築における準備の為、新規購入者がバリューアップ後の収益確定までのタイムラグが生じることから、現況入居者の契約更新、新規入居者募集などにより収益環境を維持するスキームを提案することになります。