| 申込金額 | 95,000,000円 | |
|---|---|---|
| 募集金額 | 95,000,000円 | |
| 成立金額 | 90,000,000円 | |
| 残口数 | 0口 | |
| 募集方式 | 先着式 | |
| 募集期間 | 開始 | 2023/11/13 12:30 |
| 終了 | 2023/11/30 23:59 | |
| 出資単位 | 1口あたり | 10,000円 |
| 最低口数 | 10口 | |
| 一人当たり投資可能上限口数 | 2,000口 | |
| 運用期間 | 12ヶ月 | |
| 予定分配率（年換算） | 7.0% | |
| 分配 | 年次 | |
| 業務管理者 | 澤田 三喜男 | |
| 出資口数 | 口 |
|---|---|
| 出資金額 | ¥0 |
| 税引前収益 | ¥0 |
| △源泉徴収税 | ¥0 |
| 税引後収益 | ¥0 |
【本ロジェクト対象地域】 本物件の墨田区石原４丁目は、ＪＲ総武線「錦糸町駅」､「両国駅」から徒歩圏内の立地にあります。道路環境は文京区湯島の本郷通りから江戸川区北小岩の千葉街道に至る往復４車線の「蔵前橋通り」に接道する立地にあり、物件西側には地域金融機関（第一勧業信組墨田支店）が隣接するなど、地域においても視認性に優れた環境にあります。
【本プロジェクト概要】 １．21号ファンド墨田区石原４丁目プロジェクトの物件概要は、JR総武線と東京メトロ半蔵門線が交わる城東エリア有数の繁華街となる「錦糸町駅」から徒歩15分の地籍82.88㎡（建蔽率80%・容積率500％､接面道路（北側）22m「蔵前橋通り」となります。現況は、残存の古屋を解体し更地となっております。 ２．前述の通り、地域においても視認性に優れた環境にある本物件は、事務所、商業など多面的な用途に適合する物件です。近隣の「蔵前橋通り」沿い物件の取引事例が以下の通りである様に、本物件も地域における希少物件としての評価を受けております。
[近隣不動産売買事例] ⓵４年11月：石原２丁目物件(81㎡､接道22ｍ､商業500%)1,460,000円/㎡。 ②5年2月石原４丁目物件(101㎡､接道22ｍ､商業500%)1,570,000円/㎡となります。 （平均単価は1,515,000円/㎡。） 本物件算定見込額は82.88㎡×1,515,000円=125,563,000円となります。
【募集概要】 １．出資総額100,000,000円の内、95,000,000での優先募集を行います。本物件利用形態確定までは近隣工事業者の要請からの資材などの一次保管場所として月間10万円の賃貸収益を予定。優先募集利回りは（年率換算）1.3%となります。運用期間中の不動産市況の変動などのリスクに対しては、収支総額100,000,000円のうち5,000,000円を運営者が劣後出資することで、売却時における想定外の価格変動に備えることとします。
２．分配率：7％ (1)インカムゲイン :1.3% (2)キャピタルゲイン:5.7%.
１，物件の概況
○最寄り駅：JR東日本総武線「錦糸町」北西約1,300m 徒歩約15分
都営浅草線「本所吾妻橋」駅南方約900m 徒歩約11分
都営バス停留所至近。
○用途地域等：市街化区域・商業地域・指定建蔽率80%、基準建蔽率(防火・耐火建築物の場合、制限なし) 指定容積率500%、 防火地域。
○接面道路：北側都道(蔵前橋通り)22.00m(歩道有)に、ほぼ等高に接面
○都市計画街路：計画決定、現況22ⅿより25ⅿに拡幅計画
都市計画拡幅計算4.26×1.9=8.09㎡※
(8.09㎡÷79.33≒10.2%)※拡幅面積は、机上計算で確定数値ではありません。
○形状：間口4.26m奥行19.02mの長方形。
○隣接地の状況：西側中高層共同住宅、東側第一勧業信用組合墨田支店。
1/21.用途地域：市街化区域・商業地域・指定建蔽率80%、基準建蔽率(防火耐火建築物場合、建蔽率の制限なし)指定容積率500% 防火地域 最低高さ7m
2.接面道路：東側14.9m舗装区道(一の橋通り・歩道有) ※都市計画道路無し。
3.形状：間口約4.80m、 奥行約14.81m、長方形。
4.供給処理施設：ガス・水道・下水・電気。
5.埋蔵文化財包蔵地：該当なし。
6.土壌汚染の有無：要処置区域外。
7.墨田区洪水・内水ハザードマップ：対象地周辺、荒川が氾濫した場合の浸水想定区域、0.5m～1.0m未満、床上浸水。
8.環境：小規模店舗、中高層事務所、共同住宅の多い普通商業地域。
本ファンドは、不動産特定共同事業法第2条第3項各号に掲げる契約の種別のうち、同項第2号に規定する不動産特定共同事業契約とします。また、本契約は、商法（明治32年法律第48号、その後の改正を含む。以下同じ。）第535条に規定する匿名組合契約とします。匿名組合の投資家の皆様及び当社が拠出する出資による資金で、本件投資対象である東京都墨田区石原４丁目２４-４土地12カ月の運用期間後に売却するスキームを想定してます。
本ファンドにおけるリスクについては、投資を行うに際して、当社から交付する「不動産特定共同事業契約の成立前書面」記載事項を参照頂き、慎重な判断により投資を行って頂きます様にお願いします。※不動産特定共同事業の実施により予想される損失発生要因に関する事項があります。（施行規則第４３条第１項第３１号）よって、本欄では想定されるリスクの主要なポイントについて記載します。
１．出資元本に関するリスク
事業者の業務又は財産の状況等の変化（事業者の破産等）によっては、これを直接又は間接の原因として元本欠損が生じ、出資者に元本が返還されないおそれがあります。(尚、本物件には金融機関からの借入４５百万円の抵当権が設定されておりますが、本ファンド成立時には全額抹消されます。）
２．不動産に関するリスク
①賃料単価の下落による減収
本事業の損益は、対象不動産の滞納、滞納状態解消費用の発生、賃料単価の下落により、賃貸収益が悪化した場合には損失が発生し、元本欠損が生じるおそれがあります。
②売却損の発生
対象不動産を売却した場合、不動産市況等により売却損が発生し、これにより契約 終了時点で出資者(事業参加者）が受領できる出資金について元本欠損が生じるおそがあります。
３．不動産の流動性に関するリスク
運用期間終了時の売却でのキャピタルゲインを収益として想定しておりますが、必ずしも 想定の時期、価格で処分できないおそれがあります。
４．匿名組合出資持分の流動性に関するリスク
出資者が希望される時点で、本匿組合出資持分の譲渡・解約ができず当該持分を換金 できないおそれがあります。
５．金融市場及び税制・法規制に係るリスク
金融市場の相場等の変動及び本事業に影響を与える法制度が制定、変更された場合本事業の収益性に与えるおそれがあります。
６．クーリングオフについて
お客様が不動産特定共同事業契約の「契約時書面」の交付を受けた日から起算して８日を経過するまでの間、１号業者である当社に対して書面によって通知することにより、本契約を解除できます。.
|
出資金の内訳 |
（円） |
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出資総額【10,000口】 |
100,000,000 |
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(1) 優先出資額（お客様）【9500口】 |
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(95,000,000) |
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(2)劣後出資額（営業者）【 500口】 |
|
(5,000,000) |
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|
物件購入・売却収支（キャピタルゲイン） |
（円） |
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|
購入 |
物件購入 他 |
95,000,000 |
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|
登記費用・不動産取得税他 |
3,500,000 |
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|
事業者報酬 |
1,500,000 |
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合計① |
100,000,000 |
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|
売却 |
物件売却価格 |
120,000,000 |
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|
仲介手数料 他 |
△ 3,894,000 |
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|
事業者報酬 |
△ 3,600,000 |
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|
合計② |
112,506,000 |
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|
分配原資（Ⅰ）【②-①】 |
12,506,000 |
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|
賃貸収支（インカムゲイン） |
（円） |
||
|
収入 |
賃料収入 |
1,200,000 |
|
|
合計③ |
1,200,000 |
||
|
支出 |
維持管理費 |
|
360,000 |
|
水道光熱費 |
500,000 |
||
|
公租公課 |
500,000 |
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|
その他費用 |
1,800,500 |
||
|
合計④ |
3,160,500 |
||
|
分配原資（Ⅱ）【③-④】 |
△ 1,960,500 |
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|
分配金の内訳 |
（円） |
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❶分配原資（Ⅰ）+（Ⅱ） |
10,545,500 |
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❷優先出資分 |
全体9500口 |
6,650,000 |
|
|
7.00% |
一口(10,000円）あたり |
700 |
|
|
❸優先出資分配後ディスポジション |
3,895,500 |
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