| 申込金額 | 140,000,000円 | |
|---|---|---|
| 募集金額 | 140,000,000円 | |
| 成立金額 | 130,000,000円 | |
| 残口数 | 0口 | |
| 募集方式 | 先着式 | |
| 募集期間 | 開始 | 2024/02/22 12:30 |
| 終了 | 2024/02/29 23:59 | |
| 出資単位 | 1口あたり | 10,000円 |
| 最低口数 | 10口 | |
| 一人当たり投資可能上限口数 | 2,000口 | |
| 運用期間 | 12ヶ月 | |
| 予定分配率（年換算） | 9.0% | |
| 分配 | 年次 | |
| 業務管理者 | 澤田 三喜男 | |
| 出資口数 | 口 |
|---|---|
| 出資金額 | ¥0 |
| 税引前収益 | ¥0 |
| △源泉徴収税 | ¥0 |
| 税引後収益 | ¥0 |
【VICTORY FIND 第２３号水戸市商業ビルプロジェクト（№２】
vivictory fundはこれまで多くの投資家様にご支援頂き新しい物件の取得と価値向上施策を講じることが出来ました。そのような中、victory fundでは引き続き不動産物件の再生を通じて地域経済の活性化に貢献し、投資家の皆様にも十分な投資リターンを実現できるよう、この度第２３号案件となる「水戸市商業ビルプロジェクトNo.2」の案件の概要を公開させて頂きました。本案件は水戸市商業ビルプロジプロジェクトを2月末で運用終了し、ビル全体をフルリノベーションして運用することを目的としたプロジェクトとなります。物件の立地から入居希望の問い合わせが複数あり、需需要動向を踏まえて、内装は勿論のこと、屋上から外壁までフルリノベーションして物件価値を高めて運用することと致しました。
【【プロジェクト対象地域】
本物件対象地域の水戸市は、茨城県庁所在地となる水戸市中心の常磐線水戸駅南口に位置しております。 水戸駅の南口は水戸市役所を中心に公共関係事務所が集積していることに加えて、ホテルなどの商業施設の開発を進み多方面に展開する地区の一つとして機能しております。水戸駅南口は水戸市役所を中心に公共関係事務所が集まっていることに加えて、ホテルなどの商業施設の開発を進み多方面に展開する地区の一つとして機能してます。 また、都心へのアクセスは、在来線特急で７０分程度と近いこと、及びジョイフル本田、ケーズホールディングスなどの東証プライム上場企業など大手企業に関連する企業の本部、支店が集積する地域でもあります。 その中で、本件対象地域となる桜川２丁目地区は､Victoryfund20号による「水戸市桜川Mシティビル1，2」再生プロジェクトとしての取り組み以降、近隣更地を含め地域再生への動きも出て来ていることから、プロジェクトビル再生を目的としたVictoryfund20号を２月末で運用を終了し、23号は、近隣地域との連携を視野入れる取り組みとして、ビル全体をフルリノベーションして運用することに加えて、桜川２丁目地区の再生を目的としたプロジェクトとなります。
【物件概況】本物件は、常磐線水戸駅南口から徒歩6分の立地に、485.56㎡(152.9坪)の土地と2棟のオフィスビル（延床945.97㎡：397.4坪）を含む大型案件です。
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土地（茨城県水戸市桜川二丁目） |
建物（構鉄筋コンクリート造陸屋根5階建） |
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地番 |
地積 |
用途 |
名称 |
家屋番号 |
延床 |
|
2-5-28 |
154.86㎡ |
ビル用地 |
Mシティービル１ |
5番26 |
493.01㎡ |
|
2-5-29 |
165.28㎡ |
更地 |
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|
2-5-29 |
165.42㎡ |
ビル用地 |
MシティービルⅡ |
5番28 |
452.96㎡ |
【募集概況】
(1)募集金額；優先出資14,000万円 劣後出資500万円
(2)運用期間：12か月
(3)分配利息：年利9％
(4)収益見込：賃料総額月2,000円/㎡。年間収益15,892,000円
(5)売却予定：18,000万円。
(6)利回り：8.8％（15,892,000円÷180,000,000円）
１．公法上の制約・規制：市街化区域・近隣商業地域・指定建蔽率80%・指定容積率300%・準防火地域・居住誘導区域・第5種高度地区・高さ45m。
２．建物
【MシティービルⅠ】 ・構造：鉄筋コンクリート造陸屋根5階建（建物の高さ：16.5m）
・延床面積：1階 92.03㎡・2階100.32㎡・3階100.32㎡・4階100.32㎡・5階100.32
（合計493.31㎡）
・種類：事務所(主要用途・貸事務所)
・建築年月日：1989年5月10日(平成1年5月10日新築・築約34.3年) 新耐震基準。
・確認済証番号：第394号(昭和63年9月27日) ・検査済証番号：特22号(平成元年5月16日)
・対象不動産の実行建蔽率55.63%・実行容積率298.22%
・接道：南側市道6.0m・建築基準法第42条1項1号道路。敷地と接している部分8.75m。
・接面道路との関係：中間画地。
・形状：間口約8.75m奥行約19.38m ほぼ長方形。
【MシティービルⅡ】 ・構 造：鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
・延床面積：1階88.48㎡・2階91.12㎡・3階91.12㎡・4階91.12㎡・5階91.12㎡
（合計452.96㎡）
・種類：事務所(主要用途・貸事務所)
・建築年月日：1991年1月25日(平成3年1月25日新築・築約32.6年) 新耐震基準。
・確認済証番号：第207号(平成2年6月25日)
・検査済証番号：特115号(平成3年2月26日)
・対象不動産の実行建蔽率57.14%・実行容積率292.50%
・接道：南側市道6.0m 建築基準法第42条1項1号道路。建物敷地と接している部分7.68m
・接面道路との関係：中間画地
・形状：建物敷地部分、間口約7.68m、奥行約20.40m ほぼ長方形。
本ファンドは、不動産特定共同事業法第2条第3項各号に掲げる契約の種別のうち、同項第2号に規定する不動産特定共同事業契約とします。また、本契約は、商法（明治32年法律第48号、その後の改正を含む。以下同じ。）第535条に規定する匿名組合契約とします。匿名組合の投資家の皆様及び当社が拠出する出資による資金で、本件投資対象である水戸市桜川2丁目２5番、２９番土地建物所有権を取得し、12カ月の運用期間後に売却するスキームを想定してます。
本ファンドにおけるリスクについては、投資を行うに際して、当社から交付する「不動産特定共同事業契約の成立前書面」記載事項を参照頂き、慎重な判断により投資を行って頂きます様にお願いします。※不動産特定共同事業の実施により予想される損失発生要因に関する事項があります。（施行規則第４３条第１項第３１号）よって、本欄では想定されるリスクの主要なポイントについて記載します。
１．出資元本に関するリスク
事業者の業務又は財産の状況等の変化（事業者の破産等）によっては、これを直接又は間接の原因として元本欠損が生じ、出資者に元本が返還されないおそれがあります。
２．不動産に関するリスク
①賃料単価の下落による減収
本事業の損益は、対象不動産の滞納、滞納状態解消費用の発生、賃料単価の下落により、賃貸収益が悪化した場合には損失が発生し、元本欠損が生じるおそれがあります。
②売却損の発生
対象不動産を売却した場合、不動産市況等により売却損が発生し、これにより契約 終了時点で出資者(事業参加者）が受領できる出資金について元本欠損が生じるおそがあります。
３．不動産の流動性に関するリスク
運用期間終了時の売却でのキャピタルゲインを収益として想定しておりますが、必ずしも 想定の時期、価格で処分できないおそれがあります。
４．匿名組合出資持分の流動性に関するリスク
出資者が希望される時点で、本匿組合出資持分の譲渡・解約ができず当該持分を換金 できないおそれがあります。
５．金融市場及び税制・法規制に係るリスク
金融市場の相場等の変動及び本事業に影響を与える法制度が制定、変更された場合本事業の収益性に与えるおそれがあります。
６．クーリングオフについて
お客様が不動産特定共同事業契約の「契約時書面」の交付を受けた日から起算して８日を経過するまでの間、１号業者である当社に対して書面によって通知することにより、本契約を解除できます。.
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出資金の内訳 |
（円） |
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出資総額【14,500口】 |
145,000,000 |
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(1) 優先出資額（お客様）【14,000口】 |
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(140,000,000) |
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|
(2)劣後出資額（営業者） 【 500口】 |
|
(5,000,000) |
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物件購入・売却収支（キャピタルゲイン） |
（円） |
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購入 |
物件購入 他 |
100,000,000 |
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登記費用・不動産取得税 改修費他 |
52,275,000 |
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事業者報酬 |
2,175,000 |
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合計① |
154,450,000 |
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売却 |
物件売却価格 |
180,000,000 |
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|
仲介手数料 他 |
△ 5,874,000 |
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|
事業者報酬 |
△ 5,400,000 |
||
|
合計② |
168,726,000 |
||
|
分配原資（Ⅰ）【②-①】 |
14,276,000 |
||
|
賃貸収支（インカムゲイン） |
（円） |
||
|
収入 |
賃料収入 |
3,973,000 |
|
|
合計③ |
3,973,000 |
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|
支出 |
維持管理費 |
|
1,505,000 |
|
水道光熱費 |
500,000 |
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|
公租公課 |
400,000 |
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|
その他費用 |
1,200,000 |
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|
合計④ |
3,605,000 |
||
|
分配原資（Ⅱ）【③-④】 |
368,000 |
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分配金の内訳 |
（円） |
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❶分配原資（Ⅰ）+（Ⅱ） |
14,644,000 |
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❷優先出資分 |
全体14,000口 |
12,600,000 |
|
|
9.00% |
一口あたり |
900 |
|
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❸優先出資分配後ディスポジション |
2,044,000 |
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